Обследование зданий

Строительная экспертиза

Строительная лаборатория

Согласование перепланировки


обследование зданий, cтроительная экспертиза
О компании
Новости
Контакты
Карта сайта
Строительная экспертиза
Обследование зданий, строительная экспертиза

Строительная экспертиза Главная / Статьи / Строительный аудит, оценка стоимости строительства
Обследование зданий, строительная экспертиза, инженерные изыскания

Обследование зданий и сооружений


Строительная экспертиза


Строительно-испытательная лаборатория


Инженерные изыскания


Проектирование


Перепланировка


Реконструкция фасада


Архитектурное проектирование


Фотоотчёты


Полезные статьи, материалы




Наши партнёры

Строительная экспертиза, обследование зданий, инженерные изыскания
    

Строительный аудит.
Методы оценки стоимости строительства.

Аудит, в общем определении — процедура независимой оценки деятельности организации, системы, процесса, проекта, объекта или продукта.
В целом весь аудит разделяют на финансовый и промышленный аудит.
Строительный аудит входит в систему промышленного аудита и имеет следующие особенности:
Строительный аудит включает в себя элементы финансового аудита, в части формирования сметной стоимости объекта, подтверждения применяемых тарифов и различных повышающих и понижающих коэффициентов, и элементы чисто технического аудита в сфере строительства.

Потребность в проведении строительного аудита может возникнуть на любом этапе жизненного цикла объекта капитального строительства (любого объекта недвижимости):


— Аудит на этапе выбора земельного участка,
разработка технического задания на проектирование,
составление бизнес-плана по строительству объекта недвижимости.

На этом этапе независимые специалисты, проводящие строительный аудит, проверяют обоснованность конструктивных решений с оценкой современности и экономичности применяемых строительных материалов и инженерного оборудования для жизнеобеспечения объекта (разделы ВиВ, ОВ, ВК и т.д.) Исходно разрешительную документацию, технические условия подключения к сетям и обоснованность определения предпроектной инвестиционной стоимости объекта.


— Аудит на этапе проектирования объекта недвижимости,
подготовка к строительству, утверждение строительных смет.

На данном этапе независимыми специалистами проверяется соответствие заявленных объемов строительно-монтажных работ в проектной документации объемам, заявленным в строительных сметах, и соответствие количества и качества материалов, предусмотренных проектными решениями указанным в сметной документации.

В рыночной экономике строительная смета является экономическим расчетом потребности всех видов ресурсов (трудовых, материальных, временных и пр.), необходимых для строительства объекта недвижимости.

Гражданский кодекс РФ, регулирующий правоотношения сторон при реализации договора строительного подряда, не устанавливает форму и порядок составления строительных смет и не вносит указаний на регулирование этих положений отдельными законами или нормативными актами.

Тем не менее, практика осуществления строительства в советское время и общая практика делового оборота сметного дела установила определенные правила составления смет, кроме того, министерства и ведомства, имеющие хоть какое-нибудь отношение к строительной сфере, регулярно выпускают инструкции, приказы, регламенты, справочники, содержащиеся указания на форму и содержание сметной документации.

Сметная стоимость строительства

Сметная стоимость строительства определяется в уровне текущих рыночных цен на момент составления сметы двумя основными способами:

  1. по базисным расценкам на строительные работы, корректируемым индексами и коэффициентами пересчета сметной стоимости в текущий уровень цен - базисно-индексный метод;
  2. по расчетной потребности в ресурсах на строительство объекта и текущим региональным ценам на эти ресурсы - нормативный и проектный методы.

Базисно-индексный метод определения сметной стоимости строительства

Базисно-индексный метод использует традиционные, сохранившиеся с советских времен нормы, правила и порядок сметных расчетов, когда базисные цены на работы и материалы прошлых периодов приводятся к текущему уровню с помощью административных индексов и коэффициентов пересчета сметной стоимости. При этом используются справочники цен и справочники индексов и коэффициентов пересчета. Применяемые индексы пересчета базисной сметной стоимости (для 2000 года) в текущий уровень цен, разрабатываются не для отдельных строительных ресурсов или их номенклатурных групп, а для абстрактного набора ресурсов в нормативно-технологических моделях (ПТМ) строительства. Базисно-индексный метод дает приблизительные и неопределенные по точности результаты планирования стоимости предстоящего строительства. Кроме того, они абсолютно непрозрачные для Заказчика (Инвестора), что приводит к многочисленным злоупотреблениям со стороны подрядчиков при ценообразовании строительства.

Пример: Текущая рыночная стоимость датчика пожарной сигнализации в магазинах г. Москвы – 350-400 рублей. В смете, составленной по базисно-индексному методу, цена такого оборудования будет указана как 120 рублей, следом будут идти строки «коэффицент удорожания в соответствии со справочником N* от 2000 г. – 2,3», еще будет указано несколько подобных коэффициентов, и в итоге стоимость датчика будет равняться, предположим, 420 рублей.

Подрядчик считал все по правилам, используя справочники и инструкции, и часто, приводя подрядчику в качестве аргументов подрядчику против его завышенных цен в смете рыночную стоимость тех или иных работ и материалов в данном регионе, получаешь ответ – у нас программа смету считает, в соответствии с инструкцией (методическими рекомендациями) минрегиона, госстроя и пр.

Следует отметить, что использование базисно-индексного метода при составлении сметной документации, является обязательным только предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки. Для всех других участников строительного процесса, не использующих государственное финансирование, данный метод не является обязательным.

Наиболее достоверными и понятными всем участникам строительного процесса (инвестор, заказчик, подрядчик), являются сметные расчеты, составленные проектным (ресурсным) методом.

Проектный (ресурсный) метод определения сметной стоимости строительства

Проектный метод предусматривает использование для расчета потребности в ресурсах информацию из проектной документации строительства и любых нормативных или справочных материалов, кроме показателей расхода ресурсов в сборниках сметных норм.

Проектная потребность в ресурсах на объект строительства определяется «прямым счетом» по данным проектных спецификаций, проектов производства работ, технологических карт, расчетов продолжительности строительства и прочей проектной информации в рабочей документации строительства конкретного объекта. Такой метод устанавливает объективное, необходимое и достаточное количество строительных ресурсов и услуг в специфицированной номенклатуре, с максимально возможной точностью при качественной разработке проекта строительства.


— Аудит на этапе строительства (возведения) объекта недвижимости.

На данном этапе строительный аудит подтверждает объемы выполняемых скрытых работ, то есть работ, которые невозможно увидеть и принять по качеству и количеству в будущем — например, разработка и укрепление котлована и устройство дренажа; подготовка основания под фундаменты; устройство бетонной подготовки под фундаменты, работы по возведению фундамента объекта недвижимости, гидроизоляция, узловые соединения конструкций, армирование конструкций и работы по подтверждению достижения проектных параметров.

Также подтверждается качество и количество использованных при строительстве заявленных в сметных расчетах сырья и материалов (марка, модель, гост и пр. параметры, зафиксированные в проектно-сметной документации).

Данные работы в объеме практически совпадают с работами по техническому надзору за строительством. Отличительной особенностью строительного аудита от строительного технического надзора на данном этапе строительства является оценка и подтверждение качества и количества с финансовой точки зрения.

Самое большое количество заявок на проведение строительного аудита возникает именно на данном этапе жизненного цикла объекта капитального строительства. Это связано с тем, что в процессе строительства Инвестор (Заказчик) неудовлетворенный сроками и качеством строительных работ принимает решение о смене подрядчика. Для этого необходимо юридически и финансово завершить взаимоотношения с предыдущим подрядчиком, принять или отклонить промежуточные акты выполненных работ. Нередко возникают ситуации, когда договорившись с подрядчиком о завершении взаимоотношений на том или ином этапе строительства и подписав акт, новый подрядчик выясняет, что работы, якобы сделанные предыдущим подрядчиком и уже оплаченные заказчиком, выполнены не в полном объеме или выполнены некачественно или не выполнены вообще. Для избежания таких ситуаций, при смене подрядчиков, проводится строительный аудит, который также позволяет определить объем работ в количественных и стоимостных показателях, который предстоит выполнить новому подрядчику.


— Аудит на этапе обращения готового объекта недвижимости.

Проведение строительного аудита на данном этапе  проводится при сдаче объекта Подрядчиком Инвестору (Заказчику). Следует различать сдачу объекта в эксплуатацию госкомиссии, когда рассматриваются инженерно-технические характеристики объекта и сдачу объекта Инвестору, когда он получает окончательные сведения о сложившейся стоимости объекта.

Именно на этом этапе, до подписания окончательного акта приемки выполненных работ с Подрядчиком, Инвесторы хотят получить от независимого источника подтверждение суммарных затрат на возведение объекта капитального строительства.

Также, несмотря на рыночный механизм ценообразования объектов недвижимости, перед принятием решения о приобретении объекта недвижимости Заказчиками строительного аудита становятся потенциальные покупатели. Это связано с тем, что Покупатель хочет проверить не только соответствие цены, предложенной Продавцом рыночной, но и соответствие качества строительства данного объекта заявленной цене. Результаты строительного аудита, заказываемого потенциальными покупателями, становятся серьезным аргументом для Покупателя на переговорах с Продавцом о цене объекта.


— Аудит на этапе использования объекта по назначению (техническое содержание и эксплуатация).

На данном этапе потребность в строительном аудите возникает в связи с частыми аварийными ситуациями на объекте недвижимости (трещины в конструкциях здания, протечки в коммуникациях, в кровле и пр.) или при заявлениях технического персонала, ответственного за техническое содержание и эксплуатацию здания или сооружения о потребности проведения внеплановых текущих или капитальных ремонтах.

Специалисты, проводящие строительный аудит на данном этапе, проводят инструментальное обследование здания (сооружения), проверяют проектно-техническую документацию, находят причины отклонений в сроках гарантийной (безаварийной) эксплуатации объекта в целом или его отдельных частей и элементов.

Такими причинами могут быть:

  1. несоответствие строительных работ (в т.ч капитального ремонта, реконструкции) проектной документации или проектным решениям, требованиям технических регламентов;
  2. использование некачественных, несертифицированных, не соответствующих проекту (например, использовались непредусмотренные проектом марки бетона и пр.) строительных материалов;
  3. нарушение сроков проведения планово-предупредительных работ, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, его инженерных коммуникаций и сетей;
  4. неправильная эксплуатация объекта недвижимости;
  5. преднамеренное создание аварийных ситуаций с целью получить финансирование ремонтных работ;
  6. прочие причины.

Независимые эксперты в результате проведения строительного аудита дадут заключение о реальных (а не заявленных обслуживающим персоналом здания) потребностях в ресурсах, как технических, так и финансовых, для нормальной эксплуатации объекта*.
(*Нормальная эксплуатация объекта – безаварийная эксплуатация в период между проведениями планово-предупредительных ремонтных работ.)

- этап модернизации объекта недвижимого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, реставрация, изменение функционального назначения объекта недвижимости).

Модернизация объекта недвижимости проводится, когда объект в его текущем состоянии перестают удовлетворять потребностям пользователей или его эксплуатация уже не является экономически эффективной.

Необходимость в строительном аудите обусловлена потребностями в техническом и финансовом контроле на всех стадия модернизации:

  1. стадия разработки технического задания на проектирование предстоящей модернизации: строительная экспертиза текущего технического состояния объекта недвижимости и техническая возможность реализации планируемой модернизации на базе существующего объекта недвижимости. Определение экономической целесообразности осуществления некоторых видов работ в рамках модернизации
  2. стадия проектирования и согласования капитальных вложений: подтверждение сметной стоимости предстоящей модернизации
  3. стадия осуществления модернизации: подтверждение выполнения подрядчиком заявленных в проектной документации работ, использование согласованных договором объемов и видов материалов, как в количественных, так и в стоимостных показателях
  4. стадия сдачи готового объекта: подтверждение качества работ и суммарных расходов на проектные и строительно-монтажные работы до подписания актов сдачи выполненных работ с подрядчиком

 

 

Закажите строительный аудит сейчас!

Телефоны: +7 (495) 978-98-00, +7 (495) 978-98-04

E-mail: zlx777@yandex.ru




Обследование зданий, строительный аудит / фото


















Строительная экспертиза - новости

Обследование зданий, строительный аудит