Техническое обследование объекта в случае появления дефектов в здании или сооружении — это визуальное или инструментальное обследование строительных конструкций (несущих и ограждающих), позволяющее определить степень опасности дефектов, причины их появления, возможность дальнейшей эксплуатации объекта.
Какие обстоятельства могут стать причиной для проведения техничекого состояния недвижимости?
- Плановая оценка технического состояния объекта недвижимости
- Наличие видимых деформаций и дефектов конструкций, инженерных коммуникаций
- Оценка последствий аварийной ситуации (пожар, обрушение, прорыв труб)
- Составление укрупненного сметного расчета строительно-ремонтные работы
- Определение возможности дальнейшей эксплуатации объекта после аварийной ситуации
- Для обоснования стоимости текущего или капитального ремонта
- Для предоставления в контролирующие и инспектирующие службы
- Для определения возможности выполнения перепланировки, реконструкции/модернизации объекта недвижимости
- Для определения возможности установки либо замены старого оборудования
- Оценка текущего состояния объекта недвижимости перед покупкой
- Восстановление утраченной проектной документации
- Для определения качества выполненных строительно-ремонтных работ
- Обследование конструкций существующего объекта недвижимости, попадающего в зону влияния нового строительства
Техническое обследование здания
- Подготовка к проведению работ по обследованию
- Работа на объекте
- Камеральная обработка данных
- Составление технического заключения
Что нужно знать об оценке технического состояния недвижимости?
?Что может включать в себя это обследование?
- Анализ проектной, исполнительной и другой технической документации;
- Визуальное обследование фасада здания;
- Инструментальное обследование конструкций;
- Тепловизионная съемка;
- Выполнение расчетов;
- Подготовка сметного расчета на ремонтно-восстановительные работы;
- Разработка проектной документации по итогам проведенного обследования.
?Причины возникновения дефектов в конструкциях
- Перегрузка конструкций (надстройка этажа, замена несущих конструкций, установка технологического оборудования)
- Вертикальные сквозные трещины в стенках, вызванные, неравномерными деформациями плиты. вследствие морозного пучения грунтового основания, а также отступлениями от проекта при армировании конструкций
- Сквозные вертикальные и наклонные трещины, вызванные отсутствием армирования в растянутой зоне бетона
- Конструктивные недостатки или наличие воздействий, не предусмотренных при проектировании
- Ошибки при проектировании и проведении расчетов
- Ненадлежащая эксплуатация здания.
- Ослабление конструкций непроектными проемами, отверстиями, нишам
- Несоответствие проекту выполненные строительные работы.
- Образование прогибов перекрытий, балок, ферм.
- Низкое качество строительства и не соблюдение технологий
?Для каких зданий и сооружений возможно такое обследование?
- Производственные здания;
- Административные здания;
- Жилые здания;
- Части здания
- Конструкции здания;
- Инженерные системы здания;
- Квартира;
- Образовательные учреждения.
?Что необходимо от вас для проведения работ по оценке технического состояния объекта недвижимости?
- Краткое описание проблемы или техническое задание;
- Исходную документацию по объекту обследования (технический паспорт ТБТИ, проектная и исполнительная документация);
- Результаты ранее выполненных изысканий;
- Фотографии объекта;
- Доступ к объекту обследования;
- Обеспечение условий работы на объекте (наличие электроэнергии, воды), организация возможности вскрытия конструкций.
?Какие работы проводятся в процессе оценки технического состояния недвижимости?
- проектных материалов;
- ранее выполненных обследований;
- результатов инженерно-геологических изысканий.
- выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией;
- замеры основных геометрических параметров конструкций (в объеме, необходимом для выполнения технического обследования);
- установление аварийных участков (при наличии);
- уточнение схемы мест выработок/откопки шурфов (для инструментального обследования конструкций);
- осмотр близлежащих участков территории, вертикальной планировки, организации отвода поверхностных вод.
- замеры основных геометрических параметров конструкций (в объеме, необходимом для выполнения технического обследования);
- лабораторные испытания конструкций на объекте.
- отрывка шурфов – N шт.
- отбор проб грунтов в основании фундаментов;
- определение физико-механических свойств грунтов;
- определение расчетного сопротивления грунтов основания.
1. Анализ всех исходных материалов по объекту (имеющихся в наличии):
2. Предварительная часть обследования (полевые работы):
3. Инструментальная часть обследования и лабораторные испытания:
4. Определение состояние несущих конструкций:
5. Камеральная обработка результатов обследования.
6. Составление схем и ведомостей дефектов и повреждений ограждающих конструкций с фиксацией их мест и характера.
7. Составление обмерных чертежей (планов, разрезов).
8. Составление протоколов лабораторных испытаний.
9. Выполнение поверочных расчетов по определению несущей способности конструкций.
10. Разработка рекомендаций по устранению выявленных дефектов. Вводы и рекомендации.
11. Составление технического заключения о состоянии строительных конструкций объекта.
?Какие специалисты необходимы для качественного выполнения работ?
- Менеджер проекта
- Главный Инженер
- Начальник лаборатории
- Инженеры по обследованию
- Лаборанты
- Инженер-сметчик
- Разнорабочие
- Инженер-геолог
- Инженер-геодезист
?Куда можно представить результаты нашей работы?
- Контролирующие и инспектирующие службы
- Проектная организация
- Служба эксплуатации или Главный инженер по зданию
- Экспертиза (государственная и негосударственная экспертиза проектной документации)
- Суд
- Собственник объекта или заказчик строительства
- Потенциальный покупатель объекта
?Необходимые допуски и сертификаты для этих работ
- Свидетельство о допуске к инженерно-изыскательским работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;
- Свидетельство о допуске к организации работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;
- Аттестат аккредитации испытательной лаборатории;
- Удостоверение инженерного состава, подтверждающее допуск к выполнению работ на высоте и верхолазным работам;
- Удостоверение инженерного состава с возможностью выполнения работ в электроустановках;
- Удостоверения инженерного состава по пожарной безопасности;
- Удостоверение инженерного состава о проверке знаний требований охраны труда.
?Регламентирующие документы (Федеральные законы, Своды Правил, ГОСТы и др.)
Инструментальное обследование проводится на основании следующих нормативных актов:
- ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».