Приемка квартиры в новостройке

Отсутствие правовых знаний, порядочность и склонность доверять людям нередко приводят к негативным последствиям. Не каждый застройщик работает на совесть. У некоторых исполнителей проекта стремление качественно воплотить задуманное заменяется скоростью. Часто человеческий фактор – причина недоделок, погрешностей, которыми после подписания акта придется заниматься уже человеку, опрометчиво подписавшему документы. Приемка квартиры в Москве – настолько ответственное мероприятие, что эксперты рекомендуют обращаться за помощью к специалистам.

Что такое приемка квартиры

Постановление Правительства за №442, в котором установлены особенности передачи готового объекта от продавца (по другой версии – от застройщика – дольщику), принятое в марте 2022, устанавливает особенности передачи объекта. В него были внесены изменения в сентябре того же года (ПП №1732), и оно работает до июня 2023. В нем законодательно зафиксирована возможность привлечения специалиста для составления перечня дефектов (если обнаружены существенные недостатки в строительстве и отделке жилья), доступа в квартиру, если производитель намерен устранить обнаруженные дефекты и досудебного урегулирования споров.Во всемирном информационном пространстве опубликованы в бесплатном доступе типовые формы документов для подписания акта приемки-передачи квартиры, образцы и формы, распространенные в судебной практике. Это говорит о важности процесса, в который входит не только формальное подписание документов по приемке, но и необходимость проверять качество работы исполнителя проекта.Приемкой квартиры в новостройке называется процедура, имеющая характерные особенности:

1. Проводится дольщиком (вложившим средства на этапе постройки) или покупателем (человеком, намеренным приобрести уже готовое жилье).
2. Есть установленные правила приемки: инициатором выступает исполнитель проекта. Он извещает об окончании процесса и приглашает на процедуру.
3. В обязанности потенциального собственника входит осмотр квартиры, получение уверенности в том, что существенные и несущественные недочеты отсутствуют, взятые обязательства выполнены, состояние жилья соответствует установленным нормам строительства и дальнейшей эксплуатации.
4. Результатом осмотра становится подписание акта приемки-передачи квартиры или документа, подтверждающего необходимость устранения недостатков.

Приемкой квартиры у застройщика в называется процедура, проведенная по нормам действующего законодательства. Оно предусматривает возможность привлечения для этого аккредитованных специалистов, юриста, строителя от другой организации или человека, имеющего опыт в процессе.

Подготовка к приемке

ФЗ №114 предусматривает возможность передачи недвижимости в одностороннем порядке. Это происходит, если дольщик игнорирует приглашения, разосланные строительной компанией на протяжении двух месяцев. Поэтому приглашения на приемку квартиры от застройщика игнорировать не стоит. Подготовиться к ней можно, изучив рекомендации эксперта.

Отключите эмоции

Треволнения и излишняя эмоциональность – плохие помощники, если речь идет о жилье, в которое давно вложены средства (купила несколько лет назад, и обещали быстро достроить, а сдали только в 2023 году и прочие поводы для волнения). Чтобы квартира получила должную оценку, нужно:

• записывать все претензии, невзирая на утверждения о незначительности обнаруженного;
• не спешить, если торопят: по времени нет ограничений, можно находиться в квартире хоть целый день;
• отбросить стеснения, деликатность и нежное воспитание – иначе отделкой, кривизной пола и плохо поставленными окнами, придется заниматься самостоятельно.

Если не знаете, на что смотреть, можно пригласить специалиста для оценки – его услуги обойдутся все равно дешевле, чем самостоятельное устранение недостатков.

Проверьте, что все по закону

Постановление №442 и Закон о долевом строительстве предельно четко регламентируют процедуру, предшествующую подписанию акта приемки-передачи квартиры или выставления претензий.В обязанности застройщика входит:

• получение разрешения на эксплуатацию объекта;
• уведомление дольщика о своей готовности его передать;
• отправка его электронной почтой с КЭП, на email (по новым правилам) или письмом с уведомлением, в котором есть опись вложения.

Дольщик, который получает Смс-сообщение или телефонный звонок, может не принимать их во внимание, поскольку это не входит в статью закона. От него требуется подтверждение готовности к приемке, записавшись на нее или следуя условиям, закрепленным в договоре. Нарушением законодательства будет введение в заблуждение покупателя и затягивание сроков для того, чтобы подписать акт осмотра в одностороннем порядке.

Кто не успел — тот опоздал

Если правило о приемке в двухмесячный срок нарушено по вине дольщика или приобретателя, причина нарушения не имеет значения. Акт приемки жилья будет подписан в одностороннем порядке, и это будет по закону: застройщик не нарушает ничего. Однако в этом случае есть свои нюансы: например, запись на осмотр, под внешне благовидным предлогом, производится позже установленного срока. Если отправить претензию уполномоченному представителю (письмом с уведомлением о вручении или лично отдать, потребовав расписку на копии), можно подтвердить, что сроки нарушены не по вине дольщика.

Давно мы не читали договор

В списке, что взять на приемку, фигурирует несколько важных документов, например, паспорт, удостоверяющий личность, доверенность на приемку квартиры, которую заверил нотариус (если процесс передан аккредитованному у государства представителю), приложение к ранее подписанному соглашению сторон. Изучение договора долевого участия (далее – ДДУ), обязательно при подписании, и для этого рекомендуют пригласить юриста. В нем указываются ключевые моменты, определяющие стоимость квартиры:

• из чего изготовлены стены, потолок и половое покрытие;
• количество и качество окон, и их конструктивные особенности;
• площадь, перегородки и дверные проемы;
• состояние подъезда и придомовой территории.

Использование услуги приемки квартиры с недавних пор не только закреплено в законе, но и перечислено в последовательности прохождения. Вместо того чтобы заучивать, на что обратить внимание и брать с собой предметы для тщательной проверки, можно пригласить специалистов с профессиональным оборудованием для выявления каждого из недостатков.

Что взять с собой на приемку

Первое – документы (паспорт, договор долевого участия (ДДУ) и приложение к нему). Второе – листы бумаги и распечатанные бланки, шариковую или гелевую ручку, планшет. От второго перечня, различной длины у разных специалистов в области приемки, можно отказаться, если задействована услуга с привлечением эксперта. Иначе придется собирать электрическую лампочку и свечку, уровень с рулеткой, мел и клейкую ленту, электротестер. Есть возможность воспользоваться подручными средствами. Вместо тестера можно использовать зарядку от мобильного, а вместо горящей свечки – зажигалку для проверки сквозняков.

Приемка квартиры

Есть определенные нюансы, обусловленные ДДУ, которые зависят от сдачи квартиры с отделкой или без нее. В понятие чистовой отделки входит все необходимое для того, чтобы в жилье можно было заселяться. Черновая отделка означает наличие коммуникаций, двери с замком и вентиляции (дополнения, если есть, описаны в договоре). Сдача с предчистовой отделкой означает проведение основных работ, необходимость ремонта по усмотрению покупателя.

Документы

Требуются не только от дольщика, но и от представителей исполнителя. У него должны быть следующие документы:

• акт для заполнения;
• акт о вводе в эксплуатацию объекта;
• паспорта (кадастровый и технический);
• аналогичные документы на счетчики и гарантийные обязательства на двери.

Нотариальная доверенность на лицо, которое подписывает акт о приемке-передаче квартиры – обязательный момент, а вот распечатанный чек-лист пригодится, чтобы проверить выполнение обязательств и записать замечания.

Входная дверь

Она исследуется на наличие повреждений, дефектов конструкции, целость уплотнительной резинки. В двери должен быть глазок, не заедающий замок, исправная ручка. Перекос легко обнаружить, открыв и закрыв ее несколько раз. Нужно обращать внимание на наличие сквозняков из проема и гарантийный паспорт.

Окна

Проверяются, как и входная дверь, на повреждения (сколы и царапины), целость уплотнителя, соответствие оговоренной модели (количество камер и толщина стекла), сквозняки и обработку монтажной пеной. Получить представление о плотности прилегания, можно прижав бумажный лист створкой и попробовав вытащить его из закрытого окна.

Отделка, стены и полы

Черновая отделка означает, что проверить можно только на наличие сырых пятен, трещин и ровных поверхностей. Новый дом в большинстве случаев сдается в таком экономном варианте. Если новостройка с чистовой отделкой, список, на что смотреть, длиннее, чем в квартире без отделки. Здесь стоит обратить внимание на покрытие пола и стен, ровность и качество оформления потолка.

Электрика

Указаний на этот счет много – от расположения на правильной высоте и наличия заземления, до проверки тестером всех розеток и выключателей. В новой квартире может не быть света. Нужно привлечь к этому внимание, попросить включить общий щит и заодно проверить установленный временный, нажав кнопку «Тест». Помощь специалиста в этом – просто неоценима.

Водоснабжение и канализация

Визуальный осмотр позволит обнаружить лужи, потеки, заплесневелые участки, наличие необходимого оборудования, от сифонов до заглушек на выводах канализации. Другие тонкости могут обнаружиться в процессе эксплуатации. Их можно увидеть сразу, если приемку квартиры заказать специалистам. Профессиональная экспертиза проводится специальными приборами. Богатый опыт подсказывает, что несущественный для неопытного человека недостаток по прошествии года или даже ранее, может превратиться в существенный.

Вентиляция

Стандартное замечание в теплое время не работает на первом и последнем этажах. Застройщик знает, что делать: в квартире ставятся дополнительные вытяжки. Дилетантская оценка – открывание оконной створки при закрытой двери – пламя отклоняется к вентиляционной шахте.

Подписываем документы

Порядок подписания может проходить по двум сценариям: если обнаружены дефекты или они отсутствуют. Вторая вероятность минимальна, но все же существует. Высокая цена – не всегда гарантия качества. Оговоренная сумма, которую платит дольщик, зависит от заложенных рисков, политики кредитующего банка или продолжительности строительства. Сколько это составляет, будет указано в документах.

Подписывать или нет

Из двух вариантов выбирается наиболее подходящий. От выбора зависит, как будут происходить дальнейшие события. Отказаться от подписания можно при обнаружении вопиющих недочетов. Также можно согласиться на условную приемку: с фиксацией недочетов в акте осмотра. Возможно оформление договоренности об исправлении дефектов, причем по той же цене и не позже 60 дней с момента фиксации акта осмотра подписями двух сторон.

Подписываем акт осмотра

Ведомость на профессиональном сленге может называться дефектной. Иногда таким же образом принимают квартиры при аренде или продается объект вторичного жилья. Не подписывать акт дольщик имеет право только при обнаружении существенных дефектов. Например, применение тепловизора при приемке квартиры выявило некачественность оштукатуривания, установки стеклопакетов, теплоизоляции, неисправность трубопровода, вентиляции или отопительной системы.

Подписываем акт приема передачи

Подписание возможно только после внимательного прочтения и исключения нежелательных пунктов. Обычно при просрочке застройщик включает в перечень отсутствие претензий, его нужно убрать, если дольщик планирует получить неустойку. Это же правило касается аренды или покупки вторички. Необходимость проведения ремонтных работ должна быть зафиксирована.

Я все понял, но есть вопросы

Распространенная ситуация, которой можно избежать, если заказать услугу у профессионалов. Чтобы их пустили, придется оплатить доверенность в нотариальной конторе. В противном случае застройщик имеет право их не пускать.

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

В теплое время года это практически невозможно, остается убедиться в отсутствии сквозняков, щелей, потеков на потолке, у отопительных батарей и сантехнических приборов. В холодном периоде это сделает тепловизор.

Можно ли отказаться от договора на этапе осмотра?

В Гражданском кодексе предусмотрено три сценария для такого шага – если достигнуто соглашение между договаривавшимися сторонами, если такое условие есть в подписанном соглашении или в судебном порядке. Если имеется в виду аренда, можно применить общие основания для расторжения договора, в этом случае нужны специальные условия.

Вопрос: Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

У дольщика такое право есть по закону, поскольку ФЗ №214 предоставляет его, даже если об этом нет ничего в подписанном договоре. Если же подписывался акт о купле-продаже, рекомендуется внимательно изучить квартиру, перед его подписанием. Для возникновения права у дольщика должно соблюдаться одно условие: неисправность или поломка не вызваны неправильной эксплуатацией или естественным износом, а произошли по вине застройщика. Эта возможность сохраняется на протяжении пяти лет, обратиться можно к исполнителю проекта или в управляющую компанию.

Стоит ли принимать квартиру, если есть только мелкие недочеты?

Определить, насколько незначителен недочет неопытному человеку сложно, а вот профессионал может определить, к чему со временем приведет неисправность. После подписания договора некоторые застройщики оттягивают момент устранения неполадок, и это может привести к негативным последствиям для квартиры и проживающих в ней. И снова банальный совет обратиться в специальную фирму, имеющую госаккредитацию.

Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?

АПП – не единственное условие для превращения в собственника. Нужно заказать отчет об оценке (можно у того, кто помогал в приемке). После постановки дома на кадастровый учет – через МФЦ зарегистрировать право собственности, получить выписку из ЕГРН и предоставить ее банку, если привлекалось кредитование. Далее придется оплатить полис страхования недвижимости, иначе будет начисляться весомая неустойка.